Гражданско-правовое регулирование сделок продажи недвижимости

Актуальность темы исследования. Правоотношения, которые связаны с оборотом недвижимости, не переставали быть актуальными на протяжении всей истории государства и права. По мере развития науки и техники они оказывают все более существенное влияние на процессы в обществе, соответственно, меняет и круг тех вопросов, которые решают правоведы в рамках обязательственного права на недвижимость. Происходящие в стране административные и экономические реформы не могли не затронуть регулирование отношений в области недвижимости.
Инвестиции в недвижимость занимают существенное место во всем российском инвестиционном процессе и являются важными в связи с высоким мультиплицирующим эффектом и высоким влиянием на окружающую среду.
В настоящее время возникает много вопросов, связанных с оформлением сделок купли-продажи недвижимости. рынок недвижимости сейчас постоянно развивается, а его участниками являются как граждане, так и юридические лица. Между тем, законодательное регулирование сделок с недвижимость имеет недостаточный, неполный характер. Следует так же отметить, что с расширением рынка недвижимости на нем появилось достаточно большое количество мошенников.
Поэтому заключение сделок с недвижимым имуществом связано с определенным риском, с возможностью получения убытков. Неправильное оформление документов, незнание порядка и правовых последствий регистрации сделки с недвижимостью либо прав на неё, а также отсутствие должной осмотрительности при заключении сделки, — всё это вполне может привести к тому, что сторона не получит должного по сделке, объектом которой является недвижимое имущество.
Поэтому возникает довольно большой круг проблем в сфере как гражданского, так и административного права. В этой области имеется большое количество подходов законодателя и правоприменительной практики, позицией органов государственной власти и органов местного самоуправления и они далеко не всегда совпадают с мнением инвесторов. Поэтому часто появляются коллизии, которые необходимо проанализировать.
Поэтому правовое регулирование отношений в сфере недвижимости должно иметь комплексный характер. Эти отношения должны регулироваться при помощи ряда институтов.
В целях создания эффективного юридического режима регулирования правоотношений в сфере недвижимости необходим тщательный анализ законодательных и нормативно-правовых актов, касающихся инвестиционных, строительных, градостроительных процессов, земельных правоотношений, гражданско-правовых вопросов в данной области, которые иногда противоречат друг другу, и это отрицательно сказывается как на положении собственников и пользователей объектов недвижимости, так и на коммерческом обороте этого специфического и весьма дорогостоящего вида товара.
Все это позволяет выявить особенности гражданско-правового режима недвижимости, определить общее и особенное, выработать единый научно-теоретический подход, что может восполнить существующий научно-правовой вакуум в современной науке гражданского права.
Объектом настоящего исследования являются общественные отношения, которые складываются в процессе совершения сделок купли-продажи недвижимости.
Предметом данной работы являются нормы законодательства Российской Федерации, регулирующие вопросы, связанные с осуществлением сделок купли-продажи недвижимости.
Цель исследования заключается в изучении вопросов гражданско-правового регулирования сделок по продаже недвижимости.
для достижения указанной цели необходимо выполнить следующие задачи:
- изучить сущность правового режима недвижимости;
- рассмотреть общие положения о правовом регулировании сделок по продаже недвижимости;
- описать правовую природу договора купли-продажи недвижимости;
- рассмотреть вопросы заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости;
- изучить понятие государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости;
- рассмотреть проблемы перехода и регистрации прав на объекты недвижимости4
- изучить вопросы защиты прав продавца при купле-продаже недвижимости.
Нормативной основой настоящей работы являются: Конституция Российской Федерации, Гражданский и Гражданский процессуальный кодексы, федеральное законодательство, а так е иные нормативные акты, содержащие в себе нормы, регулирующие вопросы осуществления сделок купли-продажи недвижимости.
Теоретической базой данной работы являются труды отечественных ученых в области гражданского права, теории государства и права таких, как: Касьянова О.В., Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н., Живихина И.Б., Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева, С.С. Алексеев, А.С. Васильев, В.В. Голофаев, В.О. Калятин, О.М. Козырь, А.Д. Корчагин, В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров, В.В. Андропов, Б.М. Гонгало, Д.В. Жернаков, Тархов В.А., Рыбаков В.А., Алексеев В.А., Киндеева Е.А., Кириченко О.В., П.В.Крашенинников, Чимов З.В.
Структура данной работы обусловлена поставленными целями и задачами исследования и включает в себя: введение, три главы, заключение и список использованных источников.

Введение 3rnГлава 1. Недвижимость как объект правового регулирования 6rn1.1. Правовой режим недвижимости 6rn1.2. Общие положения о правовом регулировании сделок по продаже недвижимости 12rnГлава 2. Особенности правового регулирования сделок по купле-продаже недвижимого имущества 17rn2.1. Правовая природа договора купли-продажи недвижимости 17rn2.2. Заключение и исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества 23rn2.3 Государственная регистрация сделок купли продажи недвижимости 32rnГлава 3. Актуальные проблемы правового регулирования сделок по купле-продаже недвижимости 40rn3.1. Проблемы перехода и регистрации прав на объекты недвижимости при исполнении договора купли-продажи недвижимости 40rn3.2. Защита прав продавца при купле-продаже недвижимости 46rnЗаключение 59rnСписок используемой литературы 61rn

1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)
2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) (с изм. и доп., от 01.03.2013)
3. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012)
4. "Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 14.06.2012) (с изм. и доп. от 01.09.2012)
5. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 25.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013)
6. Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 25.02.2013) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"
7. Федеральный закон от 21.07.1997 N 123-ФЗ (ред. от 05.08.2000) "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации"
8. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013)
9. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
10. Указ Президента РФ от 24.12.1993 N 2284 (ред. от 28.09.2011) "О Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации"
11. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
12. Постановление Правительства РФ от 13.08.1997 N 1009 (ред. от 18.12.2012) "Об утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной реги